Polski rynek magazynowy ponownie przyspiesza, a jednym z najważniejszych źródeł nowego popytu staje się handel internetowy. W pierwszej połowie 2026 roku firmy związane z e-commerce wygenerowały około 750 tys. mkw. zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe, przy czym ponad 400 tys. mkw. przypadło na chińskie platformy rozwijające w Polsce duże operacje dystrybucyjne. Całkowity popyt na magazyny wyniósł około 3,5 mln mkw., czyli o około jedną piątą więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie deweloperzy pozostają ostrożni z rozpoczynaniem nowych projektów, dlatego dostępna powierzchnia szybko znika. Wskaźnik pustostanów spadł w połowie roku do około 6-6,6 proc., zależnie od metodologii raportu. Dla firm przygotowujących się do Black Friday, świąt i późniejszej fali zwrotów oznacza to coraz większą presję na odpowiednio wczesne zabezpieczenie miejsca, pracowników oraz możliwości operacyjnych.

Dlaczego e-commerce ponownie zwiększa popyt na magazyny w Polsce?

Po okresie, w którym dużą część aktywności na rynku stanowiły renegocjacje wcześniejszych kontraktów, w 2026 roku coraz mocniej wracają nowe umowy oraz ekspansje. W pierwszej połowie roku nowe najmy i powiększanie zajmowanych powierzchni odpowiadały według danych JLL za około 60 proc. aktywności najemców. Popyt netto sięgnął około 2,1 mln mkw., a całkowity popyt brutto około 3,5 mln mkw. Szczególnie istotny stał się handel internetowy, który odpowiadał za mniej więcej 750 tys. mkw. zapotrzebowania. Część firm nie czeka przy tym na nowe budynki, ale przejmuje dostępne moduły w istniejących parkach logistycznych. Takie transakcje szybciej zmniejszają liczbę wolnych magazynów i sprawiają, że przedsiębiorstwa planujące rozwój muszą podejmować decyzje wcześniej niż jeszcze rok czy dwa lata temu.

Powrót e-commerce nie oznacza powtórzenia pandemicznego boomu, kiedy firmy wynajmowały powierzchnię niemal za wszelką cenę. Obecnie decyzje są znacznie bardziej selektywne. Najemca analizuje nie tylko czynsz, ale również koszt transportu, dostępność pracowników, możliwości automatyzacji, jakość zasilania i odległość od największych skupisk konsumentów. Magazyn ma być częścią sprawnego systemu realizacji zamówień, a nie tylko miejscem przechowywania kartonów. Rozwój sprzedaży internetowej wymaga szybkiego przyjęcia towaru, kompletacji pojedynczych zamówień, pakowania, obsługi wielu przewoźników i późniejszych zwrotów. Z tego powodu obiekt zaprojektowany dla klasycznej dystrybucji paletowej nie zawsze będzie równie dobrym magazynem dla dużego sklepu internetowego. To właśnie wymagania operacyjne coraz mocniej decydują o wyborze lokalizacji.

Dlaczego firmy e-commerce chcą mieć magazyny coraz bliżej klientów?

W sprzedaży internetowej odległość magazynu od odbiorcy bezpośrednio wpływa na czas i koszt dostawy. Konsumenci przyzwyczaili się do przesyłek doręczanych następnego dnia, a w największych miastach coraz częściej dostępne są również dostawy tego samego dnia. Każde dodatkowe kilkadziesiąt kilometrów pomiędzy centrum dystrybucyjnym a dużą aglomeracją oznacza więcej kilometrów przejechanych przez kurierów, większe zużycie paliwa i trudniejsze dotrzymanie późnych godzin granicznych składania zamówień. Dlatego obok wielkich magazynów typu big box rośnie znaczenie obiektów miejskich oraz podmiejskich. Magazyny związane bezpośrednio z city logistics stanowią obecnie około 5 proc. całej polskiej powierzchni logistycznej i przemysłowej, a ich podstawowymi użytkownikami są właśnie e-commerce, firmy kurierskie i dystrybutorzy FMCG.

Nie oznacza to jednak, że wielkie centra logistyczne zostaną zastąpione przez niewielkie magazyny w miastach. Coraz częściej powstaje system wielopoziomowy. Duże centrum centralne przyjmuje importowane towary i obsługuje zapas dla całego kraju lub kilku państw, natomiast mniejsze obiekty zlokalizowane w pobliżu Warszawy, Poznania, Wrocławia, Krakowa czy Górnego Śląska pozwalają przenieść popularny asortyment bliżej końcowego odbiorcy. Dzięki temu część paczek może pokonać ostatni etap znacznie szybciej. Lokalizacja blisko miasta ułatwia również obsługę zwrotów, które w e-commerce są jednym z największych wyzwań operacyjnych. Kluczowe staje się więc nie pytanie, czy firma potrzebuje jednego dużego magazynu, lecz jak rozmieścić zapasy pomiędzy kilkoma punktami, aby znaleźć równowagę pomiędzy kosztami powierzchni a szybkością dostawy.

Jak Black Friday i święta zwiększają zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową?

Druga połowa roku jest dla e-commerce wyjątkowo wymagająca, ponieważ kilka okresów zwiększonej sprzedaży występuje niemal jeden po drugim. Wrześniowe zakupy szkolne są pierwszym testem dla magazynów, później następują kampanie jesienne, Black Week, Black Friday, Cyber Monday oraz grudniowe zakupy prezentowe. Po świętach pojawia się natomiast kolejny problem - gwałtownie rosnąca liczba zwrotów. W okresach największych promocji wolumen obsługiwanych produktów może być nawet dwukrotnie wyższy niż w zwykłym dniu operacyjnym. Podczas Black Week 2025 sam ID Logistics Polska obsłużył około 17 mln sztuk produktów e-commerce. Taka skala wymaga wcześniej przygotowanej powierzchni buforowej, odpowiedniej liczby stanowisk kompletacyjnych i pakujących oraz możliwości szybkiego uzupełniania towarów.

Najważniejsze decyzje zapadają jednak znacznie wcześniej, niż konsument zaczyna szukać promocji. Operatorzy logistyczni potrafią przygotowywać się do świątecznego szczytu już wiosną. FM Logistic informował, że w 2026 roku planowanie zasobów, sprzętu i powierzchni potrzebnej na sezon świąteczny rozpoczęło w kwietniu, a rekrutację dodatkowych pracowników w czerwcu. W poprzednim roku ponad połowa całorocznych operacji co-packingowych w centrum firmy w Mszczonowie została wykonana między lipcem a listopadem. Pokazuje to, dlaczego sklep internetowy nie może zacząć myśleć o logistyce Black Friday kilka dni przed uruchomieniem promocji. Jeśli brakuje powierzchni, personelu, materiałów opakowaniowych albo przepustowości automatyki, sprzedaż może rosnąć szybciej niż zdolność magazynu do wysyłania zamówień.

Czy w Polsce zaczyna brakować wolnych magazynów w najlepszych lokalizacjach?

Całkowite zasoby nowoczesnych magazynów pozostają ogromne i według CBRE na koniec drugiego kwartału 2026 roku osiągnęły około 38 mln mkw. Problem polega na tym, że deweloperzy wyraźnie ograniczyli liczbę projektów rozpoczynanych bez zabezpieczonego najemcy. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się około 1,3 mln mkw., czyli najmniej od 2017 roku. Ponad 60 proc. powstającej powierzchni było już objęte umowami. Jednocześnie w samym drugim kwartale wynajęto około 1,93 mln mkw., a wskaźnik pustostanów spadł. Przy utrzymaniu takiej kombinacji wysokiego popytu i niewielkiej liczby nowych inwestycji ilość powierzchni dostępnej od ręki może dalej maleć.

Sytuacja szczególnie mocno wpływa na firmy potrzebujące dużych, gotowych modułów. Teoretycznie kilka procent pustostanów na rynku liczącym dziesiątki milionów metrów kwadratowych oznacza znaczną powierzchnię, ale jest ona rozproszona pomiędzy regiony, budynki i moduły różnej wielkości. Sklep potrzebujący na przykład 30 tys. mkw. pod Warszawą nie skorzysta z pięciu wolnych modułów po kilka tysięcy metrów w różnych województwach. AXI IMMO wskazuje, że dostępność dużych jednostek już zmienia dynamikę rynku, podczas gdy stopa pustostanów spadła w połowie 2026 roku do około 6,3 proc. Szczególnie szybko wolna powierzchnia znikała m.in. na Dolnym Śląsku. Dla e-commerce ważny staje się więc czas rozpoczęcia poszukiwań - atrakcyjny magazyn znaleziony we wrześniu nie musi pozostawać dostępny do momentu, gdy firma zakończy kilkumiesięczny proces decyzyjny.

W których regionach Polski firmy najchętniej wynajmują magazyny?

Największe znaczenie nadal mają tradycyjne huby logistyczne związane z Warszawą, centralną Polską, Górnym Śląskiem, Poznaniem i Wrocławiem. W pierwszym kwartale 2026 roku największą aktywność najemców AXI IMMO odnotowało w województwie mazowieckim, gdzie wynajęto około 316 tys. mkw., następnie w Wielkopolsce z wynikiem około 309 tys. mkw., na Dolnym Śląsku - 255 tys. mkw. - oraz w województwie łódzkim, gdzie popyt wyniósł około 228 tys. mkw. Regiony te łączą dostęp do dużej liczby konsumentów z autostradami i drogami ekspresowymi umożliwiającymi dystrybucję krajową i międzynarodową. W przypadku Łodzi szczególnie ważne jest centralne położenie, natomiast Dolny Śląsk i Wielkopolska pozwalają sprawnie obsługiwać także rynki Europy Zachodniej.

E-commerce może jednak zwiększać znaczenie także innych lokalizacji. Trójmiasto i Szczecin zyskują dzięki portom oraz rosnącemu znaczeniu transportu morskiego. Polska zachodnia jest atrakcyjna dla dostaw realizowanych w kierunku Niemiec, a magazyny w pobliżu mniejszych aglomeracji mogą oferować niższe koszty gruntów i pracy niż najbardziej zatłoczone rynki. Decyzja coraz rzadziej sprowadza się więc do wskazania jednego najtańszego regionu. Firma powinna przeanalizować strukturę własnych zamówień - gdzie mieszkają klienci, skąd przyjeżdżają produkty, jaka część sprzedaży trafia za granicę i jak szybko przesyłka powinna znaleźć się u odbiorcy. Dla jednego sklepu idealnym rozwiązaniem będzie wielki magazyn centralny pod Łodzią, a dla innego dwa lub trzy obiekty rozmieszczone bliżej największych aglomeracji.

Jak chińskie platformy e-commerce wpływają na polski rynek magazynowy?

Jednym z najbardziej charakterystycznych zjawisk 2026 roku jest rosnąca obecność azjatyckiego e-commerce w europejskiej logistyce. Według danych przytaczanych przez JLL chińskie platformy odpowiadały w pierwszej połowie roku za ponad 400 tys. mkw. popytu magazynowego w Polsce. To ponad połowa całego zapotrzebowania wygenerowanego w tym czasie przez sektor handlu internetowego. Coraz więcej towaru ma więc trafiać do magazynu znajdującego się już na terenie Polski lub Unii Europejskiej, zamiast rozpoczynać podróż do klienta dopiero po złożeniu zamówienia w odległym azjatyckim centrum dystrybucyjnym. Dla klienta oznacza to przede wszystkim krótszą dostawę, natomiast dla platformy łatwiejsze zarządzanie dużymi wolumenami i obsługą zwrotów.

Zmiana ma też konsekwencje dla innych najemców. Duże transakcje zawierane przez międzynarodowe platformy mogą szybko wchłaniać dostępne powierzchnie w najlepiej skomunikowanych lokalizacjach. Jednocześnie lokalizacja zapasów wewnątrz Unii nabiera większego znaczenia wraz ze zmianami zasad dotyczących niskowartościowych przesyłek importowanych z państw trzecich. Tegoroczny Black Friday będzie pierwszym dużym sezonowym testem po kolejnych zmianach w europejskich zasadach dotyczących transgranicznego e-commerce. Magazyn w Polsce może dzięki temu pełnić nie tylko funkcję obsługi lokalnego rynku, ale również regionalnego centrum dystrybucyjnego dla Europy Środkowej. Położenie pomiędzy Niemcami a rynkami CEE sprawia, że kraj jest naturalnym kandydatem do rozwijania takich operacji.

Dlaczego nowoczesny magazyn e-commerce potrzebuje automatyzacji i sztucznej inteligencji?

W klasycznym magazynie hurtowym duża część operacji polega na przesuwaniu całych palet. W e-commerce magazyn może w tym samym czasie realizować dziesiątki tysięcy zamówień składających się z jednej lub kilku sztuk różnych produktów. To radykalnie zwiększa liczbę operacji wykonywanych na każdy wysłany karton. Towar musi zostać odnaleziony, pobrany, połączony z pozostałymi pozycjami zamówienia, zapakowany, oznaczony odpowiednią etykietą i skierowany do konkretnego przewoźnika. W okresie Black Friday proces ten musi dodatkowo skalować się w bardzo krótkim czasie. Nic więc dziwnego, że najemcy coraz częściej szukają budynków przygotowanych do automatyzacji, z odpowiednim zasilaniem, wysokością składowania i możliwością instalowania rozbudowanych systemów transportowych. CBRE wskazuje takie parametry jako jedne z podstawowych kryteriów współczesnych najemców.

Skalę automatyzacji dobrze pokazuje przykład LPP Logistics. W centrach fulfillmentowych grupy w Polsce oraz Rumunii pracuje ponad 3500 autonomicznych jednostek, a magazyny obsługujące e-commerce zrealizowały w 2025 roku około 60 mln zamówień. Roboty transportują regały lub pojemniki do pracownika, system WMS decyduje o kolejności realizacji zamówień, a algorytmy pomagają przewidywać obciążenie poszczególnych części magazynu. Pozwala to zwiększyć liczbę obsługiwanych paczek bez proporcjonalnego zwiększania powierzchni i zatrudnienia. Automatyzacja staje się dlatego również argumentem przy wyborze samego budynku. Najtańszy magazyn może ostatecznie okazać się droższy, jeżeli nie pozwala zainstalować rozwiązań potrzebnych do efektywnej obsługi rosnącego wolumenu e-commerce.

Czy firmy powinny zabezpieczać powierzchnię magazynową jeszcze przed jesiennym szczytem sprzedażowym?

W przypadku przedsiębiorstw, które wiedzą, że w kolejnych miesiącach będą potrzebowały większej powierzchni, odkładanie decyzji może być coraz bardziej ryzykowne. Popyt netto rośnie, poziom pustostanów spada, a liczba magazynów znajdujących się w budowie jest najmniejsza od wielu lat. Oznacza to, że duży wybór powierzchni istniejącej na papierze nie zawsze przekłada się na możliwość szybkiego wynajęcia odpowiedniego modułu. Jesienią dochodzi do tego presja sezonowa. Firmy muszą pomieścić większy zapas przed Black Friday i świętami, przygotować miejsca do kompletacji oraz zapewnić bufor dla zwrotów. Jeśli potrzebna jest relokacja, wdrożenie automatyki lub integracja systemu magazynowego z platformą sprzedażową, przygotowania mogą trwać miesiącami.

Coraz ważniejsza staje się przy tym elastyczność. Nie każda firma potrzebuje podpisywać wieloletnią umowę na ogromny magazyn tylko po to, aby obsłużyć dwa miesiące podwyższonej sprzedaży. Alternatywą może być outsourcing fulfillmentu, czasowe zwiększenie powierzchni u operatora logistycznego, wykorzystanie magazynów miejskich albo podział zapasu pomiędzy kilka lokalizacji. Decyzję trzeba jednak podjąć przed pojawieniem się szczytu. Gdy dziesiątki firm jednocześnie zaczynają poszukiwać dodatkowej przestrzeni, pracowników i przepustowości kurierskiej, możliwości szybkiego zwiększenia skali maleją. Polski rynek magazynowy w 2026 roku pokazuje więc zmianę charakteru e-commerce: wygrywa już nie ten, kto po prostu posiada dużo towaru, lecz ten, kto potrafi umieścić go we właściwym miejscu i dostarczyć klientowi w odpowiednim czasie.