20 września zmieniają się zasady ochrony przeciwpożarowej dużych magazynów. Co to oznacza dla hal i powierzchni składowych?

Polski rynek magazynowy wyrósł w ostatnich dwóch dekadach na modelu ogromnych, otwartych hal, w których najemca może stosunkowo swobodnie organizować regały, strefy kompletacji, automatyczne systemy transportowe i przepływ towarów. Jednym z rozwiązań, które pozwalały budować takie obiekty, była możliwość tworzenia bardzo dużych stref pożarowych. W określonych warunkach - przede wszystkim po zastosowaniu stałych samoczynnych urządzeń gaśniczych wodnych oraz samoczynnego oddymiania - ich powierzchnia mogła być praktycznie nieograniczona. Projekt nowych Warunków Technicznych przewidzianych na 20 września 2026 roku odchodzi od tego podejścia. Zamiast zasady pozwalającej kompensować wielkość strefy głównie instalacjami aktywnymi mają pojawić się konkretne limity powierzchni, zależne od gęstości obciążenia ogniowego oraz zastosowanych zabezpieczeń.

Zmiana może mieć bardzo praktyczne konsekwencje dla nowych centrów logistycznych, hal produkcyjno-magazynowych i inwestycji typu BTS. Większa liczba stref pożarowych oznacza bowiem nie tylko kolejne pozycje w projekcie przeciwpożarowym, ale potencjalne ściany oddzielenia przeciwpożarowego przecinające halę, bramy o odpowiedniej odporności ogniowej, zmiany w komunikacji wewnętrznej oraz inne rozmieszczenie regałów i automatyki. Projekt obejmuje również zagadnienia związane z oddymianiem, odpornością konstrukcji, antresolami, wiatami, otwartymi powierzchniami składowymi, instalacjami fotowoltaicznymi i magazynami energii. Dla właściciela hali najważniejsze pytanie nie brzmi więc wyłącznie: „czy budynek spełnia wymagania ppoż.?”, ale również: „jak nowe wymagania wpłyną na sposób, w jaki będzie można wykorzystywać jego powierzchnię?”.

Co dokładnie zmienia się 20 września 2026 roku w przepisach dotyczących hal i magazynów?

Data 20 września nie została wybrana przypadkowo. Obowiązujące rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, może zachować moc tylko do tego terminu. Wynika to z przepisów związanych z ustawą o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami. Administracja przygotowała więc zupełnie nowe rozporządzenie, które ma zastąpić dotychczasowe Warunki Techniczne. Projekt został notyfikowany Komisji Europejskiej jako dokument 2026/0422/PL i obejmuje m.in. odporność pożarową budynków, strefy pożarowe, oddzielenia przeciwpożarowe, ewakuację, fotowoltaikę i magazyny energii. Na kilka dni przed 20 września nadal należy jednak mówić o projekcie, ponieważ ostateczny akt nie został jeszcze potwierdzony publikacją w Dzienniku Ustaw.

Nie oznacza to jednak, że inwestorzy pozostają bez żadnego zabezpieczenia legislacyjnego. Ustawa z 31 lipca 2026 roku wprowadziła do Prawa budowlanego specjalne przepisy epizodyczne pozwalające przez 18 miesięcy od 20 września stosować w określonych sytuacjach dotychczasowe przepisy techniczno-budowlane. Mechanizm został uruchomiony przepisem, który wszedł w życie już 2 września. Dzięki temu projekt rozpoczęty w okresie przejściowym nie musi automatycznie zostać przestawiony na nowe wymagania. Inwestor może przy sporządzaniu odpowiedniej dokumentacji wybrać dotychczasowe regulacje, składając wymagane oświadczenie. Okres przejściowy nie oznacza przy tym, że budowę trzeba zakończyć w ciągu 18 miesięcy - kluczowe jest objęcie inwestycji właściwą ścieżką projektową i formalną w przewidzianym terminie.

Dlaczego duże hale magazynowe nie będą już mogły mieć praktycznie nieograniczonej strefy pożarowej?

Dotychczasowe Warunki Techniczne zawierają rozwiązanie szczególnie korzystne dla wielkopowierzchniowych budynków produkcyjnych i magazynowych. Po zastosowaniu stałych samoczynnych urządzeń gaśniczych wodnych oraz samoczynnych urządzeń oddymiających dopuszczalną powierzchnię strefy pożarowej można zwiększyć w taki sposób, że w praktyce dla części obiektów przestaje funkcjonować klasyczny limit powierzchni. Umożliwiło to rozwój hal o powierzchni 30, 40 czy nawet 60 tys. m², które wewnątrz pozostawały jedną dużą przestrzenią. Dla logistyki jest to rozwiązanie bardzo wygodne - ściany przeciwpożarowe nie przecinają ciągów transportowych, a najemca może łatwiej zmieniać układ magazynu wraz ze zmianą potrzeb biznesowych.

Projekt WT 2026 zmienia tę filozofię. Sam fakt zastosowania tryskaczy i oddymiania nie ma już automatycznie otwierać drogi do stworzenia strefy o praktycznie dowolnej wielkości. Przykład opisany na podstawie § 240-241 projektu pokazuje jednokondygnacyjny budynek PM bez pomieszczeń zagrożonych wybuchem i o gęstości obciążenia ogniowego przekraczającej 4000 MJ/m². Przy instalacji tryskaczowej z pojedynczym źródłem wody i samoczynnym oddymianiu maksymalna strefa w tym wariancie wynosi 8000 m². Dopiero zestaw znacznie bardziej rozbudowanych zabezpieczeń pozwala zwiększyć ją do 15 000 m². To zasadnicza zmiana dla największych magazynów, choć ostateczne parametry należy zweryfikować po ogłoszeniu finalnej wersji rozporządzenia.

Jak gęstość obciążenia ogniowego wpłynie na wielkość strefy pożarowej w magazynie?

Jednym z najważniejszych parametrów będzie gęstość obciążenia ogniowego oznaczana często symbolem Q. W uproszczeniu pokazuje ona, ile energii cieplnej może zostać uwolnione podczas całkowitego spalenia materiałów palnych znajdujących się w określonej przestrzeni, w przeliczeniu na metr kwadratowy. Magazyn metalowych elementów, hala z dużą ilością papieru, centrum przechowujące tworzywa sztuczne i magazyn opon mogą mieć bardzo podobną powierzchnię, ale z punktu widzenia rozwoju pożaru są zupełnie różnymi obiektami. Dlatego przyszłe projektowanie dużej hali będzie jeszcze silniej powiązane z rzeczywistym profilem towarów, sposobem pakowania oraz intensywnością składowania.

Ma to również poważne znaczenie dla najmu powierzchni magazynowej. Hala zaprojektowana dla określonej wartości Q nie daje automatycznie pełnej swobody w późniejszym zwiększaniu ilości materiałów palnych. Najemca, który początkowo przechowuje mniej wymagający asortyment, a po kilku latach chce wprowadzić znacznie większą ilość tworzyw, opakowań czy produktów o wysokim obciążeniu ogniowym, może zmienić parametry mające znaczenie dla zastosowanej ochrony. Z punktu widzenia właścicieli parków logistycznych coraz ważniejsze stanie się więc precyzyjne określanie założeń ppoż. już w umowie najmu i dokumentacji technicznej. Niższe założone obciążenie ogniowe może pozwalać na korzystniejszy projekt, ale jednocześnie ograniczać przyszłą elastyczność najemcy.

Co nowe przepisy oznaczają dla hali magazynowej o powierzchni 50 000 m²?

Przykład hali o powierzchni 50 tys. m² dobrze pokazuje skalę potencjalnej zmiany. Jeżeli cały budynek mieściłby się w kategorii, dla której projekt przewiduje maksymalną strefę pożarową wynoszącą 15 tys. m², obiekt nie mógłby już funkcjonować jako jedna wielka strefa. Potrzebne byłyby co najmniej cztery strefy pożarowe. W praktyce oznacza to zaplanowanie oddzieleń przeciwpożarowych, przejść i zamknięć pomiędzy strefami oraz uwzględnienie ich w przebiegu instalacji i transportu wewnętrznego. W tradycyjnym magazynie można odpowiednio rozmieścić bramy i regały. W obiekcie wykorzystującym automatyczne przenośniki, sortery czy systemy shuttle podział przestrzeni staje się jednak znacznie bardziej skomplikowany.

Największa strefa z omawianego przykładu wymaga przy tym znacznie więcej niż samego tryskacza. Projekt przewiduje łączne zastosowanie instalacji tryskaczowej z podwójnym źródłem zasilania wodą, samoczynnych urządzeń oddymiających i systemu sygnalizacji pożarowej przekazującego informację odpowiedzialnym osobom. Dochodzą do tego wymagania dotyczące klasy reakcji na ogień elementów budynku oraz zapewnienia drogi pożarowej z co najmniej dwóch przeciwległych stron strefy przy wskazanych w projekcie parametrach wysokości i odległości dachu od ściany zewnętrznej. Inwestor dostaje więc wybór: zaakceptować mniejsze strefy albo ponieść większe nakłady na rozwiązania umożliwiające ich powiększenie.

Jak nowe wymagania przeciwpożarowe wpłyną na wiaty i otwarte powierzchnie składowe przy magazynach?

Zmiany nie kończą się na ścianach samej hali. Projekt nowych Warunków Technicznych obejmuje również kwestie usytuowania otwartych składowisk i wiat, czyli elementów bardzo ważnych dla centrów logistycznych, zakładów produkcyjnych i hurtowni. Na zewnątrz budynków przechowuje się między innymi palety, opakowania, materiały produkcyjne, produkty oczekujące na transport czy odpady powstające w procesie działalności. W razie pożaru takie nagromadzenie materiałów palnych może powodować promieniowanie cieplne i przenoszenie ognia w kierunku hali albo sąsiedniej działki. Dlatego układ placu przestaje być wyłącznie problemem logistycznym i coraz mocniej łączy się z projektowaniem ochrony przeciwpożarowej całego obiektu. Projektowane regulacje trzeba jednak oceniać według finalnego tekstu rozporządzenia, ponieważ ten obszar był przedmiotem uwag podczas procesu legislacyjnego.

Dla przedsiębiorcy oznacza to potrzebę patrzenia na powierzchnię magazynową jako na cały system, a nie tylko metry kwadratowe pod dachem. Jeżeli duża część operacji odbywa się pod wiatą lub na placu, projektant powinien wiedzieć, co będzie tam przechowywane, w jakiej ilości i w jakiej formie. Inaczej wygląda ryzyko związane z metalowymi komponentami, inaczej z pustymi paletami, tworzywami sztucznymi czy materiałami opakowaniowymi. Ważne stają się także drogi pożarowe i możliwość dojazdu jednostek ratowniczych. Z punktu widzenia najemcy powierzchnia zewnętrzna, która wcześniej była po prostu dodatkowym miejscem operacyjnym, może więc wymagać dokładniejszego określenia sposobu użytkowania już na etapie projektowania lub negocjowania obiektu BTS.

Czy właściciele istniejących magazynów będą musieli po 20 września przebudować swoje hale?

Wejście nowych Warunków Technicznych nie oznacza automatycznie obowiązku podzielenia każdej istniejącej hali na mniejsze strefy pożarowe. Przepisy techniczno-budowlane stosuje się przede wszystkim w określonych procesach inwestycyjnych, takich jak projektowanie nowych obiektów, przebudowa czy zmiana sposobu użytkowania. Magazyn wybudowany legalnie zgodnie z przepisami obowiązującymi w momencie realizacji nie staje się z dnia na dzień nielegalny tylko dlatego, że dla nowych inwestycji zmieniły się parametry projektowe. Sytuację trzeba jednak oceniać indywidualnie, jeżeli właściciel planuje znaczącą przebudowę, rozbudowę albo zmianę profilu użytkowania obiektu. Wtedy nowe wymagania mogą wejść do analizy projektowej i istotnie wpłynąć na zakres robót.

Dodatkowo ustawodawca wprowadził 18-miesięczny mechanizm przejściowy. Od 20 września 2026 roku przez 18 miesięcy projekt zagospodarowania działki lub terenu albo projekt architektoniczno-budowlany może w przewidzianych ustawą sytuacjach zostać przygotowany według przepisów obowiązujących do 19 września. Skorzystanie z tej ścieżki wymaga spełnienia formalnych warunków, w tym złożenia odpowiedniego oświadczenia inwestora. To bardzo ważne dla inwestycji znajdujących się obecnie pomiędzy koncepcją a pozwoleniem na budowę. Nie trzeba więc w panice składać każdego projektu do 19 września, jak sugerowały wcześniejsze interpretacje rynku - mechanizm przejściowy daje znacznie więcej czasu na świadomy wybór rozwiązania.

Czy nowe przepisy przeciwpożarowe podniosą koszt budowy i wynajmu magazynów?

W przypadku części obiektów odpowiedź najprawdopodobniej będzie twierdząca. Ściana oddzielenia przeciwpożarowego to nie zwykła przegroda dzieląca powierzchnię najmu. Musi posiadać określone właściwości, a wszelkie przejścia instalacyjne, bramy, drzwi czy przenośniki przecinające granicę strefy wymagają odpowiednich rozwiązań zabezpieczających. Do tego mogą dojść droższe instalacje tryskaczowe z redundantnym zasilaniem wodnym, system sygnalizacji pożarowej, urządzenia oddymiające i dostosowanie dróg pożarowych. Wszystko to zwiększa CAPEX inwestycji, ale również późniejsze koszty kontroli, konserwacji i serwisowania. Eksperci rynku magazynowego wskazują dlatego, że zmiana może mieć bezpośredni wpływ na rentowność projektów.

Część kosztu ostatecznie może pojawić się również w czynszu płaconym przez najemcę. Deweloper finansujący dodatkowe zabezpieczenia przez kilkanaście lat będzie uwzględniał je w kalkulacji inwestycji. Nie można jednak sprowadzić nowych wymogów wyłącznie do wzrostu ceny metra kwadratowego. Podział na strefy może obniżać efektywność powierzchniową albo utrudniać późniejsze zmiany layoutu. Dla operatora logistycznego koszt bariery przecinającej automatyczny system transportu może być ważniejszy niż koszt samej ściany. Z kolei dla niektórych rodzajów towaru mniejsze strefy i lepsze zabezpieczenia mogą być również argumentem dla ubezpieczyciela i ograniczać potencjalny rozmiar szkody. Pełna kalkulacja powinna więc obejmować zarówno budowę, jak i późniejszą eksploatację obiektu.

Jak właściciel lub najemca dużego magazynu powinien przygotować się do zmian w przepisach ppoż.?

Pierwszym krokiem powinna być dokładna odpowiedź na pytanie, co rzeczywiście będzie znajdowało się w obiekcie. Sam metraż magazynu nie wystarcza do właściwego zaprojektowania ochrony przeciwpożarowej. Trzeba określić rodzaj towarów, sposób ich pakowania, wysokość i technologię składowania, przewidywaną gęstość obciążenia ogniowego, planowane antresole, automatykę, powierzchnie zewnętrzne i możliwe przyszłe zmiany działalności. W przypadku magazynu spekulacyjnego jest to trudniejsze, ponieważ przyszły najemca może być jeszcze nieznany. W takim przypadku inwestor powinien świadomie ustalić poziom elastyczności, jaki chce pozostawić budynkowi, i odpowiednio zaprojektować zabezpieczenia.

Drugim krokiem jest przygotowanie co najmniej dwóch wariantów inwestycji. W okresie przejściowym może być możliwe zastosowanie dotychczasowych przepisów, ale nie zawsze będzie to automatycznie najlepszy wybór dla obiektu mającego działać przez kolejnych 20 czy 30 lat. Warto porównać koszty budowy, przyszłą możliwość zmiany najemcy, maksymalną gęstość obciążenia ogniowego, układ stref oraz potrzeby ubezpieczycieli. Szczególnie ważne jest teraz śledzenie finalnej publikacji nowych Warunków Technicznych. Na 16 września 2026 roku Komisja Europejska nadal prezentuje dokument jako notyfikowany projekt, choć zastosowano tryb pilny, a krajowe przepisy przejściowe zostały już przygotowane. Ostateczne decyzje projektowe powinny więc opierać się na tekście faktycznie ogłoszonego rozporządzenia, a nie wyłącznie na jego wcześniejszych wersjach.