Polski rynek magazynowy w 2026 roku ponownie wyraźnie przyspieszył. W pierwszym kwartale popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje przekroczył 850 tys. m² i osiągnął najlepszy wynik od 2022 roku, natomiast w całym pierwszym półroczu najemcy podpisali umowy na około 3,51 mln m² powierzchni. Był to drugi najlepszy rezultat pierwszego półrocza w historii polskiego rynku, po rekordowym 2022 roku. Jednocześnie na koniec czerwca zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce wynosiły około 38 mln m², ale w budowie pozostawało zaledwie około 1,3 mln m². Powstaje więc interesująca sytuacja: aktywność przedsiębiorstw rośnie znacznie szybciej niż skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji bez wcześniej zabezpieczonych najemców.

Taka kombinacja może stworzyć bardzo dobre warunki dla rozwiązań uzupełniających tradycyjny rynek magazynowy. Jednym z nich są hale namiotowe i lekkie hale modułowe, które można wykorzystać jako magazyn sezonowy, bufor dla produkcji, dodatkową powierzchnię przy zakładzie albo rozwiązanie przejściowe do czasu oddania docelowego obiektu. Nie oznacza to jeszcze, że 2027 rok automatycznie stanie się rekordowym okresem dla producentów takich konstrukcji. Jeżeli jednak utrzyma się wysoki popyt na magazyny, spadająca dostępność powierzchni i ostrożność deweloperów, przedsiębiorstwa mogą coraz częściej szukać rozwiązania pozwalającego uzyskać kilka tysięcy metrów dodatkowej powierzchni bez oczekiwania na kolejny park logistyczny.

Dlaczego popyt na magazyny w Polsce ponownie tak mocno rośnie?

Pierwsza połowa 2026 roku pokazała, że firmy ponownie znacznie odważniej podejmują decyzje dotyczące powierzchni logistycznej. Według AXI IMMO popyt brutto w pierwszym półroczu zwiększył się o 21% rok do roku, natomiast popyt netto, czyli nowe umowy i ekspansje, wzrósł aż o 58%. Łącznie wynajęto około 3,51 mln m², a nowe umowy i powiększenia zajmowanych powierzchni odpowiadały już za 60% całego wolumenu. To istotne, ponieważ wysoki wynik wynikający głównie z renegocjacji istniejących kontraktów miałby zupełnie inne znaczenie dla rynku niż sytuacja, w której przedsiębiorstwa rzeczywiście potrzebują nowych metrów. Dane z 2026 roku wskazują natomiast na wyraźne odbudowanie realnego zapotrzebowania.

Źródeł wzrostu jest kilka. Firmy logistyczne zwiększają aktywność, handel i e-commerce nadal generują duże potrzeby magazynowe, a przedsiębiorstwa produkcyjne optymalizują sieci dostaw i organizację zapasów. Dane CBRE za drugi kwartał 2026 roku pokazują, że sektor logistyki, dystrybucji i transportu odpowiadał za 46% popytu, handel za 27%, a produkcja za 18%. W samym drugim kwartale wynajęto około 1,93 mln m² powierzchni, wobec 1,58 mln m² w pierwszych trzech miesiącach roku. Coraz większego znaczenia nabiera również elastyczność: przedsiębiorstwa chcą obiektów możliwych do adaptacji, przystosowanych do automatyzacji i pozwalających zwiększać skalę działalności bez kosztownej reorganizacji całej logistyki.

Czy mała liczba nowych magazynów może stworzyć lukę pod hale namiotowe w 2027 roku?

Najbardziej interesującym sygnałem nie jest sam rosnący popyt, ale jego zestawienie z aktywnością deweloperów. Na koniec czerwca 2026 roku w Polsce znajdowało się w budowie około 1,3 mln m² magazynów. Według CBRE był to najniższy poziom od 2017 roku, natomiast AXI IMMO wskazuje na najniższy wolumen od ponad dziewięciu lat. Co więcej, ponad 60% budowanej powierzchni było już zabezpieczone umowami najmu, a udział projektów spekulacyjnych pozostawał stosunkowo niski. Oznacza to, że firma rozpoczynająca poszukiwania dużego magazynu nie zawsze może zakładać, że w interesującej ją lokalizacji znajdzie się natychmiast kilka wolnych obiektów o wymaganym standardzie i powierzchni.

Właśnie tutaj może pojawić się miejsce dla hal namiotowych. Jeżeli przedsiębiorstwo posiada wolny teren przy zakładzie, centrum dystrybucyjnym lub istniejącym magazynie, postawienie dodatkowej konstrukcji może pozwolić mu zwiększyć pojemność bez oczekiwania na zakończenie nowego projektu deweloperskiego. Szczególnie atrakcyjne może to być dla firm potrzebujących dodatkowej przestrzeni w perspektywie kilku lat, ale niekoniecznie chcących wiązać się wieloletnią umową najmu. Hala modułowa nie rozwiąże oczywiście problemu każdego najemcy - lokalizacja i infrastruktura pozostają kluczowe - jednak przy ograniczonej dostępności tradycyjnych powierzchni jej główną przewagą może przestać być wyłącznie cena. Coraz ważniejszy stanie się czas potrzebny do uruchomienia dodatkowej powierzchni.

Czy spadający poziom pustostanów może zwiększyć zainteresowanie własnymi halami?

Jeszcze niedawno firmy poszukujące powierzchni mogły korzystać ze stosunkowo szerokiej oferty dostępnych modułów, szczególnie w części największych regionów logistycznych. W 2026 roku sytuacja zaczęła się jednak zmieniać. Według AXI IMMO współczynnik pustostanów na koniec pierwszego półrocza wyniósł 6,3%, czyli o 1,8 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej. Na Dolnym Śląsku, będącym jednym z największych rynków magazynowych w Polsce, dostępność obniżyła się do około 5%. Jeżeli jednocześnie powstaje niewiele nowych obiektów spekulacyjnych, kolejne duże umowy mogą stosunkowo szybko zmniejszać pulę powierzchni dostępnej od ręki.

Dla przedsiębiorstwa oznacza to zmianę sposobu planowania. Firma, która rok wcześniej mogła zakładać, że w razie wzrostu sprzedaży wynajmie kolejny moduł w pobliskim parku logistycznym, może w 2027 roku nie mieć takiej możliwości albo otrzymać ofertę w mniej korzystnej lokalizacji. Alternatywą może być wówczas wykorzystanie własnego terenu i stworzenie dodatkowego magazynu modułowego. Największy potencjał mają tutaj zakłady produkcyjne, centra dystrybucyjne i firmy posiadające plac, którego część można przeznaczyć pod rozbudowę. Hala namiotowa może służyć jako magazyn zapasów, opakowań, komponentów lub produktów gotowych, uwalniając jednocześnie bardziej zaawansowaną powierzchnię wewnątrz głównego budynku.

Czy wzrost czynszów może przyspieszyć decyzje o zakupie własnej hali namiotowej?

Czynsz jest jednym z najbardziej widocznych kosztów najmu, ale jego znaczenie rośnie szczególnie wtedy, gdy firma zamierza korzystać z magazynu przez kilka kolejnych lat. Jeżeli popyt pozostaje wysoki, współczynnik pustostanów maleje, a podaż spekulacyjna jest ograniczona, właściciele najlepszych obiektów mają mniejszą presję na oferowanie agresywnych zachęt najemcom. AXI IMMO ocenia, że rosnący popyt netto i malejąca dostępność mogą prowadzić do stopniowego wzrostu stawek na wybranych rynkach. Nie musi to oznaczać nagłego skoku czynszów w całej Polsce, ponieważ lokalne warunki mocno się różnią, ale dla przedsiębiorstw planujących nowe projekty każdy wzrost wieloletnich kosztów najmu zwiększa atrakcyjność porównania go z własną inwestycją.

Przy hali namiotowej rachunek wygląda inaczej. Firma ponosi koszt przygotowania terenu, zakupu lub finansowania konstrukcji, montażu, posadzki, bram, instalacji i późniejszego utrzymania, ale po zakończeniu inwestycji nie płaci właścicielowi nieruchomości miesięcznego czynszu za samą powierzchnię. Przy krótkim okresie użytkowania najem klasy A może nadal okazać się bardziej racjonalny, szczególnie jeśli przedsiębiorstwo nie dysponuje własnym gruntem. Gdy jednak zapotrzebowanie jest stabilne i firma przewiduje użytkowanie dodatkowego magazynu przez pięć, siedem lub dziesięć lat, coraz większe znaczenie ma pełne TCO. W takiej kalkulacji należy porównywać wszystkie wydatki przez cały okres, a nie miesięczny czynsz z samą ceną konstrukcji.

Czy e-commerce i logistyka mogą napędzić popyt na hale namiotowe w 2027 roku?

Handel internetowy i logistyka należą do segmentów, w których popyt na powierzchnię potrafi zmieniać się wyjątkowo szybko. Firma przygotowująca się do okresu świątecznego, kampanii sprzedażowej albo uruchomienia obsługi nowego kontraktu może potrzebować dodatkowej przestrzeni znacznie szybciej, niż pozwala na to budowa tradycyjnego magazynu. Jednocześnie przedsiębiorcy nie zawsze chcą wynajmować dużą powierzchnię przez cały rok tylko dlatego, że przez kilka miesięcy występuje bardzo wysoki poziom zapasów. W takim modelu hala namiotowa może działać jako magazyn szczytowy, który odciąża podstawowe centrum logistyczne w najbardziej intensywnych miesiącach.

Znaczenie tego segmentu widać już w danych z rynku najmu. W pierwszym kwartale 2026 roku AXI IMMO wskazywało handel internetowy, dystrybucję i logistykę jako jedne z głównych źródeł aktywności najemców, a w drugim kwartale CBRE odnotowało dominujący udział logistyki, dystrybucji i transportu w strukturze popytu. Jeżeli sprzedaż i przepływy logistyczne będą rosły również w 2027 roku, nie każda dodatkowa potrzeba musi zostać zaspokojona w parku klasy A. Część firm może bardziej świadomie podzielić zaplecze: kosztowną powierzchnię wysokiego standardu wykorzystać do kompletacji i automatyzacji, a mniej wymagające zapasy przenieść do tańszej hali znajdującej się obok.

Czy produkcja może być ważniejszym klientem hal namiotowych niż klasyczna logistyka?

W przypadku firm produkcyjnych problem braku powierzchni wygląda często inaczej niż w przedsiębiorstwie handlowym. Zakładu nie można łatwo przenieść do oddalonego parku logistycznego tylko dlatego, że właśnie tam dostępny jest wolny magazyn. Materiały, komponenty i wyroby gotowe powinny znajdować się możliwie blisko linii produkcyjnych, ponieważ każdy dodatkowy transport zwiększa koszty i komplikuje organizację pracy. Jeżeli przedsiębiorstwo rozwija produkcję szybciej, niż przewidywano podczas budowy fabryki, pierwszym problemem może być właśnie brak magazynu na surowce, opakowania lub gotowy produkt. Wynajęcie powierzchni kilkanaście kilometrów dalej usuwa problem metrażu, ale tworzy jednocześnie problem transportowy.

Hala namiotowa ustawiona na terenie przedsiębiorstwa może w takim przypadku pełnić rolę magazynu buforowego bez rozdzielania procesu pomiędzy kilka lokalizacji. Pozwala to przenieść z głównego budynku materiały o mniejszych wymaganiach środowiskowych i odzyskać przestrzeń dla produkcji lub bardziej wartościowych procesów. Dane CBRE wskazują, że produkcja odpowiadała za około 18% popytu magazynowego w drugim kwartale 2026 roku. Jeżeli w kolejnych latach firmy będą rozwijały zakłady w Polsce, zapotrzebowanie na szybkie dobudowywanie zaplecza może rosnąć. Dla producentów kluczowa będzie jednak nie sama szybkość montażu hali, ale możliwość dostosowania jej parametrów do konkretnych surowców i procesów.

Czy 2027 może być rokiem, w którym firmy zaczną budować magazyny bardziej elastycznie?

Na poziomie europejskim również widać sygnały sugerujące możliwość dalszego wzrostu aktywności. CBRE podało, że w dziesięciu największych europejskich rynkach logistycznych popyt w pierwszej połowie 2026 roku wzrósł o około 15% rok do roku. Firma oczekuje jednocześnie odbudowania absorpcji netto od 2027 roku, choć zwraca uwagę na ryzyka gospodarcze i geopolityczne. Nie jest to prognoza boomu na hale namiotowe ani gwarancja równie silnego wzrostu w każdym kraju, ale pokazuje, że obserwowane w Polsce odbicie nie zachodzi w całkowitej izolacji od szerszego rynku europejskiego.

Jednocześnie firmy są po doświadczeniach ostatnich kilku lat znacznie bardziej ostrożne w planowaniu ogromnych powierzchni na zapas. Zamiast budować od razu magazyn wystarczający na kolejną dekadę, przedsiębiorstwo może tworzyć podstawową infrastrukturę i zwiększać ją wraz z rzeczywistym wzrostem działalności. Taki model sprzyja rozwiązaniom modułowym. Hala namiotowa może powstać jako pierwszy etap, później zostać powiększona albo przejąć inną funkcję. Jeśli w 2027 roku jednocześnie utrzyma się wysoki popyt i ograniczona podaż nowoczesnych magazynów, możliwość szybkiego skalowania infrastruktury może stać się dla części firm ważniejsza niż posiadanie od pierwszego dnia obiektu o najwyższym możliwym standardzie.

Czy hale namiotowe mogą konkurować z magazynami klasy A przy rosnącym popycie?

Hala namiotowa i nowoczesny magazyn klasy A nie są produktami w pełni zamiennymi. Park logistyczny oferuje między innymi rozbudowaną infrastrukturę drogową, place manewrowe, doki, odpowiednią wysokość składowania, systemy bezpieczeństwa, instalacje przeciwpożarowe i możliwość wdrażania zaawansowanej automatyzacji. Dla dużego centrum dystrybucyjnego obsługującego tysiące operacji każdego dnia taki standard może być koniecznością. Hala modułowa może jednak przejąć część funkcji, dla których utrzymywanie najdroższej powierzchni jest ekonomicznie nieuzasadnione. Dotyczy to szczególnie zapasów sezonowych, opakowań, komponentów, materiałów czy produktów niewymagających bardzo restrykcyjnych warunków.

Dlatego potencjalny wzrost rynku hal namiotowych nie musi odbywać się kosztem klasycznych magazynów. Bardziej prawdopodobny jest rozwój modelu hybrydowego. Firma może utrzymywać centrum klasy A jako główny obiekt operacyjny i jednocześnie korzystać z hali modułowej jako przestrzeni buforowej. Zakład produkcyjny może posiadać stały magazyn, a dodatkową powierzchnię uruchamiać wraz ze wzrostem zamówień. Takie podejście pozwala ograniczyć koszt utrzymywania niewykorzystanych metrów, a jednocześnie zabezpiecza przedsiębiorstwo przed sytuacją, w której nagle potrzebuje dużej powierzchni, której lokalny rynek nie jest w stanie szybko zaoferować.

Co musiałoby się wydarzyć, aby 2027 rzeczywiście przyniósł boom na hale namiotowe?

Pierwszym warunkiem byłoby utrzymanie silnego popytu na powierzchnie magazynowe. Jeżeli aktywność najemców pozostanie na poziomach zbliżonych do pierwszej połowy 2026 roku, a liczba nowych inwestycji nie zacznie równie szybko rosnąć, dostępność dużych modułów może nadal spadać. Drugim czynnikiem są czynsze. Ich wzrost w najpopularniejszych lokalizacjach zwiększa ekonomiczną atrakcyjność własnej powierzchni. Trzecim jest rozwój przedsiębiorstw dysponujących wolnymi terenami przy zakładach. To właśnie dla nich hala namiotowa ma największy potencjał, ponieważ może umożliwić zwiększenie magazynu bez relokowania procesu logistycznego do innej lokalizacji.

Jednocześnie istnieją czynniki mogące ten scenariusz osłabić. Deweloperzy mogą ponownie zwiększyć skalę projektów spekulacyjnych, jeżeli spadające pustostany przekonają ich, że ryzyko inwestycji jest akceptowalne. Pogorszenie koniunktury mogłoby natomiast ograniczyć popyt firm na dodatkową powierzchnię niezależnie od technologii. Dlatego określenie 2027 roku mianem przyszłego „boomu” byłoby dziś przedwczesne. Dane z 2026 roku pokazują jednak zestaw warunków, który wyraźnie sprzyja rozwiązaniom elastycznym: wysoki popyt, rosnący udział nowych umów i ekspansji, spadające pustostany oraz najmniejszą od wielu lat powierzchnię pozostającą w budowie. Jeżeli te tendencje utrzymają się przez kolejne kwartały, hale namiotowe mogą być jednym z beneficjentów kolejnego etapu rozwoju polskiego rynku magazynowego.